Zielgruppe des Aufsatzes:

Dieser Aufsatz richtet sich vornehmlich an Kollegen, Juristen und Mietspiegelersteller, die sich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §2 des Miethöhegesetzes beschäftigen.
 

Vorbemerkungen:

Der Aufsatz handelt von der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. In der Vergleichsmietenauswertung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist den nicht wohnwert- aber miethöherelvanten Vertragsfaktoren besondere Aufmerksamkeit zu widmen.

Dieser Aufsatz erschien im Heft 3/00 derZeitschrift Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG).
 
 

1. Einführung
Der zentrale Begriff des sozialen Mietrechts im freifinanzierten Wohnungsbau ist die ortsübliche Vergleichsmiete¹ des Miethöhegesetzes. Die rechtlich zulässige, sozial verträgliche Miethöhe wird durch die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt. So wird die Rentabilität von Mehrfamilienhäusern wesentlich von der ortsüblichen Vergleichsmiete beeinflußt. Zielgröße im Mietwertgutachten für Wohnraum ist zumeist nicht die aktuell erzielbare Marktmiete, sondern die im Miethöhegesetz definierte ortsübliche Vergleichsmiete.Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen neben den Mietspiegeln in Miethöhegutachten auch die ausgewerteten Vergleichsmieten.

Die Diskussion über Vergleichsmieten in der Mietwertermittlung wurde in der letzten Zeit hauptsächlich durch die Problematik des Datenschutzes bzw. die Art der Offenlegung der verwendeten Vergleichsmieten bestimmt. Im folgenden soll das Augenmerk auf die sachverständige Mietwertbestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Vergleichswerten gerichtet und die Diskussion angeregt werden.

2. Hintergrund der Problemstellung
Die Mieterhöhung in den üblichen, unbefristeten Wohnraumverträgen ist an die Regelungen des Miethöhegesetzes gebunden. Grundsätzlich sind Mieterhöhungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Mietspiegel geben vielerorts die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Die Höhe der rechtlich definierten ortsüblichen Vergleichsmiete ist Vermietern und Mietern im Einzelfall jedoch oft unbekannt. So kommen trotz der Miet-spiegel oft Miethöhen vor, die deutlich von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweichen. Über- und Unterschreitungen von mehr als 20% sind dabei nicht selten. In diesem durch stark unterschiedliche Preisvereinbarungen gekennzeichneten Markt kommt es bei Mieterhöhungsbegehren nach MHG deshalb in manchen Fällen zu Streitigkeiten über die Qualität der Wohnung und die ortsübliche Miete im Sinne des § 2 des Miethöhegesetzes. Die grundsätzlich gleiche Fragestellung ergibt sich auch in Streitigkeiten über Rückforde-rungsansprüche der Mieter wegen unangemessen hoher Miete nach Wirtschaftsstrafgesetz. In den gerichtlichen Verfahren werden teilweise Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingesetzt.

Abb.1

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist daneben auch bei der Beurteilung der Rentabilität von Wohnimmobilien bedeutsam. Sie hat bei diesen Objekten einen direkten Bezug zum Grundstückswert. Mehrfamilienhäuser werden am Immobilienmarkt wegen gleichmäßiger Erträge, hoher Investitionssicherheit und erfahrungsgemäß guter Wertbeständigkeit geschätzt. Bei der Beurteilung von Bestandsobjekten ist neben dem aktuellen Mietertrag auch die Relation zu den marktüblichen Neuabschlußmieten und zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu beachten. Nur Immobilien mit nachhaltig erzielbaren Mieterträgen sichern Käufern bei angemessenem Verwaltungsaufwand und geringen Mietausfällen die angestrebte Sicherheit und Rendite ihrer Immobilieninvestition. Die Untersuchung des Bewertungsobjektes sollte Vertragsfaktoren mit einbeziehen. Neben der aktuellen und der nachhaltig erzielbaren Miethöhe sind die Vertragslaufzeiten der einzelnen Mietverträge, die Zeitpunkte der letzten Bestandserhöhungen und die (gesunde) Mischung aus Alt- und Neuverträgen relevant.

3. Statistische Auswertung
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine durch die Legaldefinition bestimmte Durchschnittsmiete. Der Mietwertermittlung mit Vergleichsmieten wird häufig die im Vergleich zu Mietspiegeln geringe Zahl der Vergleichsobjekte vorgeworfen. Ein großer Vorteil sind jedoch die bekannte Qualität der einzelnen Vergleichsobjekte und die (möglichst) geringen Qualitätsabweichungen zum Bewertungsobjekt. Wer kann schon die Mietspiegeln zugrunde liegende durchschnittliche Qualität angeben, falls es derartiges bei Immobilien geben sollte?

Statistisch gesehen können bei einer qualitätsähnlichen Zufallsstichprobe 6 bis 10 unabhängige Vergleichsobjekte ausreichen, wenn man den Einfluß der bekannten systematischen Abhängigkeiten der Mietwerte ausschließen bzw. berücksichtigen kann. Nicht stören darf man sich an der großen Streuung der Mietpreise. Diese Streuungen der Mietpreise sind begründbar marktgegeben. Auf einige der Gründe wird im folgenden eingegangen. Der Ausschluß von Ausreißern sollte bei kleinen Stichproben (wenn überhaupt) nur symmetrisch erfolgen. Dies bedeutet vereinfacht, wenn man den höchsten Mietwert von der Auswertung ausschließt, muß man auch den niedrigsten Mietwert ausschließen. Dabei kann man dann regelmäßig feststellen, daß sich das Ergebnis nur unwesentlich ändert.

4. Die Vertragsfaktoren
Systematische Abhängigkeiten bestehen zwischen der Miethöhe und den Wohnwertfaktoren Größe, Ausstattung, Art, Lage und Beschaffenheit. Darüber hinaus bestehen bekanntermaßen aber deutliche Abhängigkeiten bezüglich weiterer nicht wohnwertrelevanter Faktoren. Diese ursprünglich nicht qualitätsabhängigen Faktoren nenne ich Vertragsfaktoren. Um eine kleinere Stichprobe von qualitätsähnlichen Vergleichsmieten sachverständig auszuwerten, ist besonderes Augenmerk auf die Vertragsfaktoren

• die Zeitpunkte der Mieterhöhungen bzw. des Neuabschlusses
• die Laufzeiten der Mietverträge
• das Verhältnis zwischen Neuabschlußmieten und erhöhten Bestandsmieten
• die (unterschiedlichen) Vermieter

Diese Vertragsfaktoren begründen einen erheblichen Teil der teilweise extremen Unterschiede in der Miethöhe, selbst bei nahezu qualitätsgleichen Wohnungen.

Jede gezogene Stichprobe zur Ableitung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist neben der möglichst dem Bewertungsobjekt ähnlichen Qualität der Vergleichsobjekte auch auf die marktkonforme Abbildung der Vertragsfaktoren zu untersuchen.

Statistisch abgeleitete Mietspiegel mit ausreichend großen Stichproben in der Teilgruppe können den Einfluß dieser Vertragsfaktoren durch eine repräsentative Anzahl von Vergleichsmieten ausgleichen. Sie bilden die Verhältnisse im Teilmarkt ab. Sachverständige Korrekturen sind bei der Mietspiegelerstellung in schwach besetzten Teilgruppen erforderlich. In Sachverständigengutachten ist es aus Kostengründen regelmäßig nicht möglich repräsentative Stichproben auszuwerten. Jedoch kann auch die Auswertung kleinerer Stichproben zur ortsüblichen Vergleichsmiete führen, wenn der Einfluß der Vertragsfaktoren berücksichtigt wird. Grundsätzlich stellt sich sowohl bei der Mietspiegelerstellung als auch bei der Auswertung einer kleineren Anzahl von Vergleichsmieten die Rechtsfrage, ob das Mischungsverhältnis bezüglich der Vertragsfaktoren aus dem, wie auch immer abzugrenzenden, Teilmarkt oder dem Gesamtmarkt abzuleiten ist.
 

5. Die Zeitpunkte der Mieterhöhung bzw. des Neuabschlusses
Nach Miethöhegesetz sind Mieten aus den letzten vier Jahren zum Vergleich heranzuziehen. Die Miethöhen sind erfahrungsgemäß konjunkturabhängig. Dies betrifft insbe-sonders die konjunktursensibleren Neuabschlußmieten. Ungleichgewichte bzw. eine nicht dem MHG entsprechende Zusammensetzung der Stichprobe können folglich das Ergebnis systematisch verfälschen.
Es können grundsätzlich auch mehrere (vergangene) Mietabschlüsse bzw. Mieterhöhungen einer Wohnung zum Preisvergleich herangezogen werden. Praktisch ist zu empfehlen, bei jeder Vergleichsmietenauswertung den zeitlichen Schwerpunkt der Vertragsabschlüsse bzw. der Änderungen der Miethöhe in den Bestandsverträgen (es gibt inzwischen ja auch Mietsenkungen im Bestand) zu bestimmen. Dieser Schwerpunkt sollte idealerweise zwei Jahre vor dem Bewertungsstichtag liegen. Bei kleineren Stichproben ist dies nur selten der Fall. Wenn der Schwerpunkt der Vertragsabschlüsse nicht hinreichend genau in der Mitte des 4-Jahres-Zeitraumes liegt, sollten Anpassungen mit Hilfe der am örtlichen (Teil-) Markt be-obachteten zeitlichen Abhängigkeiten korrigiert werden, die z.B. aus den entsprechen Mietspiegelentwicklungen oder durch Auswertung einer größeren Anzahl von Vergleichsmieten abgeleitet werden kann.

Die Vergleichsmieten sollten, wenn möglich, aus dem rechtlich zu beachtenden Zeitraum von vier Jahren vor dem Bewertungsstichtag stammen. Aus sachverständiger Sicht spricht ohne eine sprunghafte Entwicklung im Mietmarkt jedoch nichts gegen die Verwendung einzelner Mieten außerhalb dieses Zeitraumes, wenn man die systematische Zeitabhängigkeit ausgleichen kann.

In einer kleineren Stichprobe ist die zufällige Übereinstimmung des zeitlichen Vertragsschwerpunktes mit dem geforderten Schwerpunkt eher die Ausnahme. In der Be-wertung sollten deshalb kleinere Schieflagen der Stichprobe nicht zur (willkürlichen) Auswahl einzelner Mieten führen. Hilfreich sind deshalb Indexreihen zur zeitabhängigen Mietpreisentwicklung um Abweichungen vom anzustrebenden Schwerpunkt der Sichprobe - zwei Jahre vor dem Bewertungsstichtag – auszugleichen.
 

6. Die Laufzeiten der Mietverträge
Nach meiner Erfahrung bleiben die Miethöhen in den Alt-verträgen oft hinter den Bestandserhöhungen in neueren Verträgen zurück. Dies liegt zum Teil an den gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung, zum anderen Teil an einer (gewollten) Bevorzugung der Altmieter. Untersuchungen zu den Abhängigkeiten sind mir nicht bekannt.

Grundsätzlich stellt sich die (Rechts-) Frage, ob in der Stichprobe die Verhältnisse des Gesamtmarktes oder des Teilmarktes abgebildet werden sollen. Ein Teil der in den Mietspiegeln vergleichsweise niedrig ausgewiesenen Miethöhe in den alten Baujahrsklassen ist eben auch durch die hohe Zahl der Mieten aus Altverträgen in diesen Gruppen begründet. So bestehen in Leverkusen z.B. rd. 45% der Mietverhältnisse schon länger als 10 Jahre, 25 % bestehen länger als 20 Jahre. In jüngeren Baujahrsgruppen der Mietspiegel fehlen natürlich Bestandserhöhungen dieser Altverträge. Die ortsüblichen Vergleichsmieten in den jüngeren Baujahrsgruppen sind auch deshalb vergleichsweise hoch, weil die Bestandserhöhungen älterer Mietverträge in diesen Gruppen naturgemäß selten sind und der Einfluß der Neuvertragsmieten vergleichsweise groß ist.

In kleineren Stichproben sollte deshalb auf eine ausgewogene (teil-) marktspezifische Zusammensetzung mit Mieten aus jüngeren und älteren Verträgen geachtet werden.

7. Die (unterschiedlichen) Vermieter
Jeder einzelne Eigentümer bzw. Verwalter setzt in der Vermietungspolitik unterschiedliche Schwerpunkte. Dabei stellen manche Vermieter die Optimierung der Miethöhe in den Vordergrund. Andere Vermieter suchen zur Reduzierung von Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand bei geringer Fluktuation eine ausgeglichene, zahlungskräftige Mieterklientel. Sie verzichten bewußt oder auch unbewußt auf eine Miethöhenoptimierung. So müssen auch in kleinen Stichproben verschiedene Vermieter repräsentiert werden, um systematische Fehler zu vermeiden. Besteht eine Stichprobe etwa zur Hälfte aus Mieten eines Vermieters dürften in aller Regel systematische Abhängigkeiten vorliegen, die das Ergebnis verfälschen.
Idealerweise sollte der „Vermietermix“ aus Einzelvermietern und größeren Vermietern/Verwaltern in der Stichprobe die Verhältnisse des (Teil-)marktes widerspiegeln.

8. Das Verhältnis zwischen Bestands- und Neuabschlußmieten
Die ortsübliche Vergleichsmiete des Miethöhegesetzes ist eine bestimmte Durchschnittsmiete qualitätsähnlicher Wohnungen. Berücksichtigt werden müssen sowohl die Miethöhen in neu abgeschlossenen Mietverträgen als auch die Miethöhen aus den Mieterhöhungen in laufenden Verträgen. Dabei müssen wegen regelmäßig deutlich unterschiedlicher Miethöhen²  Mietpreisvereinbarungen beider Arten aus den vergangenen vier Jahren einfließen. Die Gewichtung bei der Berechnung des Durchschnittes hat sich im Schluß aus den Regelungen des MHG am Verhältnis zwischen Neuabschlußmieten und Bestandserhöhungen im örtlichen Mietmarkt zu orientieren. Die Ergründung des Verhältnisses ist sachverständige Aufgabe. Im Kölner Raum habe ich rund 70% Bestandserhöhungen im Gesamtmarkt abgeleitet. Ob gegebenenfalls abweichende Verhältnisse in Teilmärkten (z.B. Apartments, jüngere Baujahresgruppen) auch zu beachten sind, dürfte eine Rechtsfrage sein. Dies ist für die ortsübliche Vergleichsmiete deshalb von großer Bedeutung, weil die erhöhten Bestandsmieten in der Miethöhe in der Regel deutlich unter den Neuabschlußmieten liegen. Stimmt in einer Stichprobe das Verhältnis nicht überein, muß deshalb korrigiert werden.

Abb. 2

Hat man in einer Stichprobe ausreichend Mieten jeder Gruppe kann eine durchschnittliche Bestandsmiete und eine durchschnittliche Neuvertragsmiete abgeleitet werden. Mit einer rechnerischen Gewichtung entsprechend des marktüblichen Verhältnisses können dann systematische Fehler durch ein falsches Mischungsverhältnis von Bestands- und Neuabschlußmieten in der Stichprobe vermieden werden.

Die statistisch abgeleiteten oder auch ausgehandelten Mietspiegel mit den, wie auch immer begründeten, Baujahrsgruppen spiegeln in der Regel auch die dominierenden Vertragsfaktoren in dieser Baujahresgruppe wider. Ein guter Teil der Miethöhe in den neueren Baujahrsgruppen der Mietspiegel ist deshalb nicht wohnwertabhängig begründet, sondern stammt aus dem Übergewicht (teurer) Neuvertragsmieten in diesen Baujahrsgruppen. Hilfreich können in kleinen Stichproben auch Kenntnisse über den durchschnittlichen, statistisch abzuleitenden Abstand zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten sein. Ich denke auch an Qualitätsgruppen in denen es praktisch kaum noch Neuabschlüsse gibt, z.B. Wohnungen mit Ofenheizung ohne Bad.
 

9. Beispiel einer Bewertung mit Vergleichsmieten
Als Beispiel soll hier die alternativ zur Mietspiegeleinordnung durchgeführte Bewertung einer größeren modernisierten Altbauwohnung dienen. Die Mietspiegel weisen in diesem Teilmarkt meist keine eigenen Werte bzw. Spannen aus. Hier trifft man regelmäßig eine extreme Bandbreite von Miethöhen an. Über die diesen Wohnungen eigene Qualität und die ortsübliche Vergleichsmiete be-stehen je nach Blickwinkel unterschiedliche Auffassungen.

Das Bewertungsobjekt ist eine 115 m² große 4 ½ Zimmer Altbauwohnung mit Küche, Diele, Bad und Balkon. Das Bad wurde 1979 vollständig modernisiert. Zur Hof- bzw. Gartenseite wurden Isolierglasfenster eingesetzt. Die Wohnung ist mit einer Gasetagenheizung ausgestattet. Die Warmwassererzeugung erfolgt über einen Gasboiler.

Zum Vergleich werden ebenfalls größere Wohnungen aus teilmodernisierten Altbauten herangezogen, weil es  sich hierbei um einen eigenen Teilmarkt handelt. Es handelt es sich durchweg um Mieten aus teilmodernisierten Gebäuden der Baujahrsgruppe vor 1948 aus der Innenstadt oder aus innenstadtnahen Lagen.

Die Bäder dieser Wohnungen wurden durchweg modernisiert (im Durchschnitt im Jahr 1982). Die Wohnungen sind teilweise mit Parkett ausgestattet.
 
 
 
 

1 Asternstraße   (Neustadt-West) Wohnhaus Baujahr < 1948 4 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon 121 m² modernisiert: Fenster (tlw.), Zentralheizung, Bad Erhöhung 1999 9,40 DM/m² netto-kalt Vermieter 1	2 Asternstraße   (Neustadt-West) Wohnhaus Baujahr < 1948 4 Zimmer, Küche, Diele, Bad, sep. WC, Balkon 102 m² modernisiert: Fenster, Zentralheizung, Bad Neuabschluß 1997 14,10 DM/m² netto-kalt Vermieter 2	3 Rosenstraße   (Altstadt-Süd) Wohnhaus Baujahr < 1948 6 Zimmer, Küche, Diele, Bad, sep. WC, Balkon tlw. Parkett 131 m² modernisiert: Fenster, Zentralheizung, Bad Erhöhung 1994 8,78 DM/m² netto-kalt Vermieter 3
4 Nelken Straße  (Altstadt-Nord) Wohnhaus Baujahr < 1948 5 Zimmer, Küche, Diele, Bad,  126 m² tlw. Parkett, modernisiert: Fenster (tlw.), Gasetagen-heizung, Bad (1997), Elektro Erhöhung 1997 11,00 DM/m² netto-kalt Vermieter 4	5 Tulpenstraße  (Neustadt-Ost) Wohnhaus Baujahr < 1948 4 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon 120 m² modernisiert: Fenster, Zentralheizung,  Bad (1982) Erhöhung 1996 10,00 DM/m² netto-kalt Vermieter 5	6 Rosenstraße   (Altstadt-Süd) Wohnhaus Baujahr < 1948 5 Zimmer, Küche, Diele, Bad, sep. WC, Balkon tlw. Parkett 120 m² modernisiert: Zentralheizung, Bad Erhöhung 1994 6,88 DM/m² netto-kalt Vermieter 6
7 Narzissenstraße  (Neustadt-Nord) Wohnhaus Baujahr < 1948 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, WC, Terrasse 110 m² modernisiert Fenster, Gasetagenheizung, Bad  erhöhte Bestandsmiete 1994 9,82 DM/m² netto-kalt Vermieter 7	8 Fuchsienstraße  (Altstadt-Nord) Wohnhaus Baujahr < 1948  3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Terrasse ,107 m² modernisiert: Isolierverglasung, Gasetagenheizung, Bad Mieterhöhung 1994  8,18 DM/m² netto-kalt Vermieter 8	9 Stockrosenstraße  (Altstadt-Nord) Wohnhaus  Baujahr < 1948  3 Zimmer, Küche, Diele, Bad  95 m² modernisiert: Isolierverglasung, Gasetagenheizung, Bad erhöhte Bestandsmiete 1998  7,13 DM/m² netto-kalt Vermieter 9
10 Ringelblumenstraße (Neustadt-West) Wohnhaus  Baujahr < 1948  3 Zimmer, Küche, Diele, Bad  92 m² modernisiert: Gasetagenheizung, Bad erhöhte Bestandsmiete 1996  9,24 DM/m² netto-kalt Vermieter 10	11 Levkojenstraße  (Neustadt-Ost) Wohnhaus Baujahr < 1948  3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, WC Balkon  88 m² modernisiert: Isolierverglasung, Gasetagenheizung, Bad, WW-Gas erhöhte Bestandsmiete 1995  11,50 DM/m² netto-kalt Vermieter 11	12 Tulpenstraße  (Neustadt-Ost) Wohnhaus Baujahr < 1948,  Denkmal 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, WC Balkon  83 m² modernisiert: Isolierverglasung, Gasetagenheizung, Bad, WW-zentral erhöhte Bestandsmiete 1995  8,81 DM/m² netto-kalt Vermieter 12
13 Fuchsienstraße  (Altstadt-Nord) Wohnhaus Baujahr < 1948  3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, WC  82 m² modernisiert: Isolierverglasung, Gasetagenheizung, Bad, WW-Gas erhöhte Bestandsmiete 1998  10,00 DM/m² netto-kalt Vermieter 13	14 Blumenstraße  (Altstadt-Nord) Wohnhaus Baujahr < 1948  4 Zimmer, Küche, Diele, Bad 100 m² modernisiert: Isolierverglasung, Gasetagenheizung, Bad Neuabschluß 1996  13,00 DM/m² netto-kalt Vermieter 14	15 Levkojenstraße  (Neustadt-Ost) Wohnhaus Baujahr < 1948,  Denkmal 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, WC Balkon  95 m² modernisiert: Isolierverglasung, Gasetagenheizung, Bad, WW-Gas Neuabschluß 1997  14,31 DM/m² netto-kalt Vermieter 11

 Abb.3  Übersicht über die Vergleichsmieten
 

Aus den angegebenen Vergleichsmieten ergibt sich zu-nächst rechnerisch eine Durchschnittsmiete von
 
 

bei einer Durchschnittsgröße von 105 m² und einem Schwerpunkt des Abschlusses bzw. der Erhöhung im September 1996.

Die leicht vom Bewertungsobjekt  abweichende Durch-schnittsgröße kann hier durch einen leichten statistisch gestützten Abschlag von 0,4 % berücksichtigt werden (Größenfunktion im Gesamtmarkt abgeleitet).

Zu beachten bleibt das Mischungsverhältnis der herangezogenen  Vergleichsmieten, das Verhältnis von erhöhten Bestandsmieten zu Neuabschlußmieten. Auch in diesem Teilmarkt liegen die Neuabschlußmie-ten deutlich über den erhöhten Bestandsmieten. Die Stichprobe setzt sich aus 12 erhöhten Bestandsmieten und drei Neuvertragsmieten zusammen.

Eigene Auswertungen im Teilmarkt modernisierter Altbauten ergaben, daß die Neuabschlußmieten regelmäßig gut 30% über den erhöhten Bestandsmieten lagen. Die Tendenz wird auch im Rahmen dieser kleinen Stichprobe bestätigt. Wichtig ist es deshalb,  im Mietpreisvergleich gemäß MHG auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Neuabschlüssen zu Bestandserhöhungen zu achten.

Aus den hier bekannten Vergleichsmieten läßt sich nach den Regeln der Statistik wegen ihrer geringen Anzahl und der hier, wie üblich, streuenden einzelnen Mietpreise die mittlere Neuvertragsmiete und die mittlere erhöhte Bestandsmiete nur aus der o.a. statistischen Beziehung angeben.
 

Die aus den bekannten Vergleichsmieten ermittelte Neuvertragsmiete ergibt sich bei gegebenem Mischungsverhältnis aus³

Dieses Ergebnis entspricht gut den vom Ring Deutscher Makler veröffentlichten Neuvertragsmieten im
Altbau zwischen mittleren und gutem  Wohnwert:
 
 

Fertigstellung vor 1948 (Neuvertragsmiete) 3 Zimmer, ca. 70 m²

	einfacher Wohnwert	mittlerer Wohnwert	guter Wohnwert
1994	9,00	13,00	16,00
1995	9,00	13,00	16,00
1996	10,00	13,00	16,00
1997	10,00	13,00	16,00
1998	9,00	12,00	15,00
1999	9,00	12,00	15,00

 

Die aus den bekannten Vergleichsmieten ermittelte durchschnittliche Bestandsmiete ergibt sich mit

Hier entspricht die Zusammensetzung von Bestands- und Neuabschlußmieten in der Stichprobe nicht der nach Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete zu fordernden Verteilung (hier 12 Bestandsmieten und drei Neuabschlußmieten). Wegen Untergewichtung der Neuabschlußmieten in der Stichprobe ist deshalb eine Korrektur erforderlich. Die Auswertung statistischer Mietspiegelgrund-lagen im Kölner Raum zeigt, daß zur Zeit etwa 30 % aller Mietverhältnisse im zu berücksichtigenden 4- Jahres-Zeitraum neu begründet werden. Berücksichtigt man, daß ein kleinerer Teil um 7% von Altmieten im fraglichen Vier-Jahres-Zeitraum unverändert blieb, ist ein Wägungsanteil  von 32 % Neuabschlußmieten und 68 % erhöhten Bestandsmieten nach MHG angemessen.

Der Schwerpunkt des Vertragsschlusses der Vergleichsmieten liegt im September 1996. Nach den gesetzlichen Regelungen des Miethöhegesetzes ist der Bezugszeitpunkt wegen des zu beachtenden zurückliegenden 4 - Jahres-Zeitraumes bei dieser Stichprobe also der September 1998. Nach Beweisbeschluß soll sich die zu ermittelnde Vergleichsmiete auf den Februar1999 beziehen. In diesem Marktsegment stieg die ortsübliche Vergleichsmiete zum geforderten Bezugszeitpunkt noch leicht an. Unter Berücksichtigung der in den Mietspiegeln 1996 und 1998 ausgewiesenen Steigerungen in den einschlägigen Spannen ist ein Zuschlag zur Zeitanpassung von 0,10 DM/m² angemessen.

Damit ergibt sich hier bei entsprechender Wägung zwi-schen erhöhten Bestandsmieten und Neuabschlußmieten unter Berücksichtigung leichter Korrekturen wegen Durchschnittsgröße und Bezugszeitpunkt der Stichprobe aus

(9,57 x 0,68 + 12,44 x 0,32)  x  0,996 + 0,10  =

die aus Vergleichsmieten qualitätsähnlicher Objekte ermittelte Vergleichsmiete (netto-kalt).

Im Beispiel ergibt sich hier also eine aufgrund der Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete  vom einfa-chen arithmetischen Mittel abweichendes Ergebnis. Die Korrekturen erfolgten zum einen wegen der vom Bewertungsobjekt abweichenden Wohnungsgöße der Stichprobe. Zum anderen waren Korrekturen erforderlich, weil die Zusammensetzung der Stichprobe bezüg-lich der Vertragsfaktoren nicht der nach MHG zu fordernden entsprach. Dies betraf  das Mischungsverhältnis zwischen Neuvertragsmieten und erhöhten Bestandsmieten sowie den zeitlichen Schwerpunkt der Mietpreisvereinbarungen.

In diesem Fall erfolgte zusätzlich eine Bewertung und Einordnung in den Mietspiegel. Die Bezifferung der ortsüblichen Vergleichsmiete war dann Ergebnis einer Abwägung zwischen zwei, regelmäßig unterschiedlichen, Wertermittlungsergebnissen.
 

10. Fazit
Ich bin der Überzeugung, daß sich in Mietwertgutachten mit einer Vergleichsmietenauswertung auch bei vorhandenen Mietspiegeln und nur einer kleinen Anzahl von Vergleichsmieten eine Bewertungsalterrnative bietet. Eine Vergleichsmietenauswertung kann die Sicherheit und die Akzeptanz des Ergebnisses steigern. Allerdings erhöht sich damit naturgemäß auch  die Zahl der Angriffspunkte, die eine Mietwertermittlung in den oft emotionsgeladenen Streitigkeiten über die Miethöhe bietet. Bei paralleler Auswertung der Mietspiegel und der einzelnen Vergleichsmieten steigt der Arbeitsaufwand an. Damit steigen die Kosten eines Mietwertgutachtens. Ob auf die eine oder andere Art der Mietwertermittlung im Einzelfall oder auch grundsätzlich verzichtet werden kann, sollte mit Blick auf die Kosten an den sachverständigen Erfordernissen und den Anforderungen der auftraggebenden Gerichte ausgerichtet werden.

Neben den vom Gesetzgeber aufgeführten Wohnwertfaktoren beeinflussen die Vertragsfaktoren die Miethöhe. Auch deshalb ist der Mietmarkt durch auffallend hohe Mietpreisdifferenzen gekennzeichnet. Will man systematische Fehler vermeiden, muß bei der Mietpreisauswertung zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sachverständiges Augenmerk auf die orts- und objekttypische Zusammensetzung der Stichprobe bezüglich der Vertragsfaktoren gelegt werden. Teile der in den Mietspiegeln wiedergegebenen Miethöhen sind durch systematische Häufungen bestimmter Vertragstypen in den Baujahresgruppen verursacht. Ob bezüglich der Vertragsfaktoren in der Stichprobe grundsätzlich die Verhältnisse des Teilmarktes oder des Gesamtmarktes anzuhalten sind, ist aus meiner Sicht auch eine Rechtsfrage. Statistische Untersuchungen zu Abhängigkeiten zwi-schen der Miethöhe und den Vertragsfaktoren können die sachverständige Auswertung kleinerer nicht repräsentativer Stichproben entsprechend den Vorgaben des Miethöhegesetzes unterstützen und ermöglichen.
 

Fußnoten:
¹  Die Legaldefinition der ortsüblichen Vergleichsmiete wird in § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz) gegeben. Sie ist bestimmt durch den Mietzins, der in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstat-tung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 4  (Betriebskostenumlage) abgesehen, geändert worden sind.
²   So liegen nach meinen Erfahrungen in Altbauwohnungen die erhöhten Bestandsmieten regelmäßig um mehr als 20% unter den Neuabschlußmieten.
³   Von den hier zu betrachtenden Vergleichsmieten stammen 12 aus einer Bestandserhöhung und 3 aus einer Neuvermietung. Dem arithmetischen Mittel der Stichprobe kann aus einfacher Rechnung mit

das Gewicht 1590 zugeordnet werden, wenn man von einem Niveau der Neuvertragsmieten von 30% über den erhöhten Bestandsmieten ausgeht. Die Neuvermietungsmiete ergibt sich dann mit einfachem Dreisatz und dem mit

der Neuvertragsmiete zuzuordnenden Gewicht. Das aus einer größeren Stichprobe abgeleitete Verhält-nis zwischen Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verschiebt in diesem Fall das Ergebnis nach oben, folgt aber nicht in vollem Umfang dem sich in dieser Stichprobe ergebenden Unterschied von rd. 50 % zwischen erhöhten Bestandsmieten und Neuvertragsmieten dieses Teilmarktes. Ich halte in der Praxis an der sich aus der Stichprobe ergebenden Neuvertragsmiete und der Bestandsmiete fest,  wenn jede Gruppe mindestens mit sechs unabhängigen Mieten besetzt ist.
 

Der Autor ist Beratender Ingenieur und von der Industrie- und Handelskammer zu Köln  öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten.